Baurecht

Bauvertrag - Vorbereitung Prüfung Rechtsanwalt

Probleme und Mängel in Bauverträgen sind leider keine Seltenheit. Dies liegt daran, dass die Bauverträge oftmals ungenau formuliert sind. Durch schwammige Formulierungen im Bauvertrag bleiben viele Dinge im Einzelnen ungeklärt, wodurch die Vertragspartner nicht zwingend gebunden werden und nicht in Anspruch genommen werden können. Aufgrund dieser unzureichenden Formulierungen werden immer wieder in der Regel kostspielige und langwierige Rechtsstreitigkeiten ausgetragen.

Dabei können diese kostspieligen Rechtstreitigkeiten vermieden werden, wenn man im Bauvertrag auf die Details Wert legt und ein paar wichtige Dinge beachtet.

Als Rechtsanwälte in Dresden wir stehen wir Ihnen bei Ihrem Bauvorhaben und der Vorbereitung der Bauverträge zur Seite.

Die meisten Probleme im Zusammenhang mit dem Bauvertrag entstehen, weil sich die Vertragsparteien über den tatsächlichen Vertragsinhalt uneinig sind. In der Regel dergestalt, dass sich das für die Bauumsetzung zuständige Unternehmen nicht in der Pflicht sieht, weitere Arbeiten auszuführen als jene, die im Vertrag konkret benannt worden sind. Der Bauherr wiederum befindet sich oft im Unklaren darüber, dass eine entsprechende Klausel zu unkonkret formuliert wurde, wodurch der mit dem Bau beauftragte Unternehmer nicht direkt in die Pflicht genommen werden kann.

Vertragsklauseln

Neben den häufigsten Problemen im Laufe der Vertragsanbahnung kann es auch bezüglich der Vertragsklauseln selbst des Öfteren zu Problemen aufgrund einer ungünstigen Formulierung kommen. Als Rechtsanwälte beraten wir Sie bei der richtigen Formulierung.

Beispiele:

Ver- und Entsorgungsleitungen:

Vielen Auftraggebern ist nicht bewusst, dass die meisten Unternehmen die Ver- und Entsorgungsleitungen nur bis zu einem gewissen Stück außerhalb der Hauswände einrichten. Sollte dann noch der Anschluss an das System (Abwassersystem, Leitungssystem oder auch Telefonkabel und Breitbandanschlüsse) fehlen, liegt dies im Pflichtbereich des Auftraggebers. Er muss sich um den Anschluss seines Hauses ans öffentliche Kanalnetz kümmern. Dabei spielt es keine Rolle, wie lang der Weg vom Haus zum Sammler ist. Ein solcher Anschluss kostet mitunter viel Geld und auch Zeit, da dieser erst formgerecht beantragt werden muss.

Abhilfe schafft man hier dadurch, dass man eine entsprechende Vertragsklausel für einen vollständigen Anschluss des Hauses an die Abwasserversorgung durch den Auftragnehmer führt.

Altbau-Sanierung:

Ebenfalls vielen Auftraggebern unbekannt ist die Tatsache, dass Bauunternehmen, die eine Altbau-Sanierung anbieten, nur für den Gebäudeteil haftbar gemacht werden können, der von ihnen saniert worden ist. Für den von der Sanierung nicht betroffenen Teil des Altbaus übernehmen die Bauunternehmen dagegen keinerlei Haftung.

In der Regel steht diese Form des Haftungsausschlusses in den allgemeinen Geschäftsbedingungen oder im Bauvertrag selbst. Nichtsdestotrotz wird er von vielen Auftraggebern häufig übersehen.

Zu beachten ist bei dieser vertraglichen Regelung allerdings die Auffassung des BGH: Sofern die Sanierung eines Altbaus einer Neubaumaßnahme gleichkommt, haftet auch der Bauunternehmer für den gesamten Bau, unbeachtlich, ob der jeweilige Gebäudeteil vom Bauunternehmen saniert wird/wurde oder nicht. Wann eine Sanierungsmaßnahme als Neubaumaßnahme gewertet werden kann, entscheidet sich nach dem Einzelfall. Als Anwälte beraten wir Sie hierzu mit der notwendigen Fachkompetenz.

Eigenleistung:

Sofern der Bauherr neben dem engagierten Bauunternehmen eine Leistung am Bau selbst erbringen will, sollte dies stets vor Vertragsabschluss in Absprache mit einem Bausachverständigen und dem entsprechenden Bauunternehmen geplant und abgestimmt werden sowie die eigenen Leistungen im Vertrag konkret benannt werden.

Erdaushub:

Die ausgehobene Erde ist des Öfteren Bestandteil rechtlicher Streitigkeiten im Bauwesen. Dies liegt daran, dass sich keine Partei dafür zuständig sieht, die ausgehobene Erde zu entsorgen. Sofern keine vertragliche Regelung getroffen worden ist, ist der Auftraggeber für die Entsorgung zuständig. Anderes kann nur durch vertragliche Vereinbarung festgesetzt werden. Eine solche vertragliche Vereinbarung empfiehlt sich vor allem deshalb, weil die ausgehobene Erde oftmals den weiteren Baufortschritt be- bzw. verhindert. Und je länger der Bau dauert, desto kostspieliger wird dies in der Regel für den Auftraggeber.

Gleichwertiges Material:

Der gemeine Bauherr sollte auch bei Erwähnungen der Wortgruppe „oder gleichwertiges Material“ Vorsicht walten lassen. Diese Formulierung findet oft bei der Auflistung der verwendeten Baustoffe Verwendung. Der im Bauwesen – und vor allem mit Baustoffen – unerfahrene Auftraggeber kann aber nur selten beurteilen, was tatsächlich als gleichwertiges Material mit dem entsprechend aufgelisteten zählt. Nur allzu häufig werden statt gleichwertigen Materialien minderwertige verwendet.

Innenwände:

Sehr wichtig für den Auftraggeber, aber selten im jeweiligen Bauvertrag erwähnt, sind im Bauvertrag getroffene Angaben zu der Beschaffenheit der Innenwände des zu errichtenden Gebäudes. Die jeweilige Bauart und die entsprechenden Materialangaben zu den Innenwänden müssen genau im Vertrag beschrieben werden.

Dasselbe gilt des Weiteren auch für Angaben zu den Kellerräumen. Alle Baudetails sollten auch hier aufgelistet werden, von detaillierten Angaben zu den verwendeten Materialien bis hin zur Wärmedämmung.

Materialangaben:

Es gilt der Grundsatz der genauen Auflistung für alle verwendeten Materialien. Im Bauvertrag sollte eine genaue Aufschlüsselung und die Formulierung „mindestens“ zur Wahrung der Qualität erfolgen. Andernfalls hat der Bauherr die jeweiligen Mehrkosten zu tragen, die für eine Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben notwendig werden.

Installationen:

Angaben zu geplanten Strom- und Energieversorgungsanlagen werden im Bauvertrag oft vergessen. Ohne diese wird der Bauunternehmer nicht dazu verpflichtet, entsprechende Installationen vorzunehmen. Dies beinhaltet neben Angaben über geplante Energieversorgungsanlagen auch detaillierte Angaben über die zu erwartende Leistung sowie deren Einspeisung, der Anzahl der verwendeten Stromkreise sowie die Anzahl der verwendeten Lichtschalter, Steckdosen und Lichtauslässe pro Raum.

Im Übrigen sollten zur Sicherung der Qualität von installierten Geräten (z.B Kommunikationsanlagen) stets Angaben im jeweiligen Bauvertrag festgehalten werden, um später im Zweifelsfall eine Rechtsgrundlage für die eigenen Ansprüche zu haben.

Schlechtwetter-Klausel:

Oftmals wird in Bauverträgen bei den Vereinbarungen über die Arbeitsbedingungen auf die Formulierung "amtlich anerkannte Schlechtwetterlage" zurückgegriffen. Manche Bauunternehmen benutzen diesen Begriff, um ihn als Entschuldigungsgrund für Bauverzögerungen anzuführen. Für bestimmte Bauarbeiten gibt es tatsächlich eine Schlechtwetterlage. Einige Materialien dürfen nur unter bestimmten Temperaturen verarbeitet werden, anderen Materialien wiederum schadet eine zu hohe Luftfeuchtigkeit.

Was tatsächlich als Entschuldigungsgrund angeführt werden darf und in welchen Fällen dies nur zur Bauverzögerung dient kann der Auftraggeber selten allein feststellen, da hierfür das Fachwissen im Bauwesen und bezüglich der jeweils verwendeten Baustoffe notwendig ist.

Zudem sollte zum Schutz der Planungen des Bauherrn bereits im Vertrag vereinbart werden, dass keine Ausfalltage wegen schlechtem Wetter vorgesehen sind, so wird das Ausfallrisiko deutlich minimiert. Jeder Schlechtwettertag sollte dem zuständigen Bauherrn sofort gemeldet werden.

VOB-Vertrag

Vor dem Abschluss eines Bauvertrages stellt sich regelmäßig die Frage für die Vertragsparteien, ob der Bauvertrag nach den BGB-Bestimmungen oder den VOB-Vorgaben abgeschlossen werden soll.

Hierbei gilt, dass die Bestimmungen der Vergabe- und Vertragsordnung nur dann Geltungswirkung entfalten, wenn dies ausdrücklich von den Vertragsparteien gewünscht wird. Bei der Vergabe- und Vertragsordnung handelt es sich um eine Ansammlung bauvertraglicher Regelungen, die sich in der Praxis überaus oft erfolgreich bewährt haben. Wir beraten Sie gerne hierzu.

Im Wege der Verwendung der VOB/B im Bauvertrag oder als Muster eines Bauvertrags sollte die inzwischen geänderte Rechtsprechung beachtet werden. In der früheren Rechtsprechung wurden einzelne benachteiligende Bestimmungen nicht einzeln geprüft, sofern die VOB/B als Ganzes, also ohne jegliche Abweichung, im Bauvertrag vereinbart wurde und nur in weniger wichtigen Punkten davon abgewichen wurde. Dies wurde damit begründet, dass die VOB/B für beide Parteien sowohl benachteiligende als auch bevorteilende Bestimmungen enthielt, die bei kompletter Nutzung der VOB/B einen gerechten Interessensausgleich bei beiden Parteien bewirkten und weniger wichtige Abweichungen hierbei kaum ins Gewicht fallen würden.

Inzwischen sieht die Rechtsprechung, aufgrund geänderter AGB-Bestimmungen des BGB, jedoch regelmäßig eine Inhaltskontrolle des abgeschlossenen Bauvertrages mit Verbrauchern vor. Bei Bauverträgen mit Unternehmen „nur“ dann, wenn von den Bestimmungen der VOB/B im Detail abgewichen wird. Doch auch hier kommt es nicht mehr auf die Gewichtung der Abweichung an, auch kleinere Abweichungen haben eine ausführliche AGB-rechtliche Inhaltskontrolle zur Folge.

Selbst bei Bauverträgen mit Unternehmen sollte es wohl überlegt sein, ob man auf die VOB-Bestimmungen im Bauvertrag zurückgreifen will.

Bei der Vertragserstellung des konkreten Bauvertrages sollte regelmäßig ein Rechtsbeistand in Form eines Anwalts zugegen sein, der den Mandanten, der im Regelfall im Bauwesen unerfahren ist, beraten und betreuen kann. Falls gewünscht, wirken wir in Ihrem Interesse aktiv an der Vertragsgestaltung mit.

Zusätzlich können wir als Rechtsanwälte einen bereits ausgefertigten aber noch nicht vollendeten Bauvertrag für Sie auf Schwachstellen und Benachteiligungen untersuchen, sodass Sie durch die Beratung und Betreuung eine deutlich rechtssicherere Position erlangen können.

Vollständige Unterlagen

Im Baurecht gilt es als A und O, über vollständige Vertragsunterlagen zu verfügen. Diese werden nicht nur als Nachschlagewerk für die Vertragsparteien bei Unstimmigkeiten gebraucht, sondern vor allem auch dafür, die eigenen Rechtsansprüche gegenüber dem anderen Teil wirksam geltend zu machen und durchzusetzen. Dabei gilt der Grundsatz „lieber zu viel als zu wenig“. Als Auftraggeber und/oder Bauherr sollte man sich jedes für den Bau relevante Vorgehen schriftlich dokumentieren lassen.

Das Baurecht bietet den Vertragsparteien zahlreiche Möglichkeiten, einen Bauvertrag individuell zu gestalten und auf den jeweiligen Einzelfall zuzuschneiden. Diese Möglichkeiten zur variantenreichen Ausgestaltung sollte man auch für sich nutzen. Allerdings birgt diese variantenreiche Ausgestaltungsmöglichkeit natürlich auch die Gefahr, schnell Rechtsvorschriften zu übersehen.

Zur Nutzung der Vielfalt an Gestaltungsmöglichkeiten bietet sich daher gerade in diesem Bereich die Konsultation eines Rechtsanwalts mit der hierzu notwendigen Fachkompetenz an.

Ihr Ansprechpartner
Rechtsanwalt Matthias Matzka
Adresse
Comeniusstraße 109
01309 Dresden
Telefon 0 351 318 41 - 0
Email matzka@merz-dresden.de

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