Der Gesetzgeber hat Sonderreglungen im Gewerbemietrecht zur Abmilderung der Auswirkungen der Corona-Pandemie erlassen. Denn: Corona stellt nicht nur in Sachsen viele Gewerbemieter und -pächter vor ein grundlegendes wirtschaftliches Problem. Dieses wirkt sich zwangsläufig auf das Vertragsverhältnis zwischen Vermietern und Verpächtern und das Gewerbemietrecht aus. Insbesondere während des Corona-Lockdowns wurden für die meisten Gewerbetreibenden flächendeckend behördliche Schließungsanordnungen erlassen; lediglich Supermärkte, Drogerien und vereinzelte andere Branchen durften ihren Betrieb aufrechterhalten. Es war den Mietern bzw. Pächtern dementsprechend nicht möglich, überhaupt oder nur verringert Einkünfte zu erzielen. Dennoch bestanden viele Vermieter bzw. Verpächter auf die Zahlung des entsprechenden Zinses in voller Höhe. Die unausweichliche Folge waren Rechtsstreitigkeiten.

Die Corona-Sonderregelungen im Gewerbemietrecht für Gewerbemiet – und Pachtverhältnisse

Um den Auswirkungen der Corona-Pandemie Rechnung zu tragen und Unternehmen vor finanziellen Schwierigkeiten zu bewahren oder diese zumindest abzumildern, wurden von der Gesetzgebung mehrere Sonderregelungen erlassen. Eine wichtige Sonderregelung dafür besteht seit einiger Zeit für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse. Mit dem vom Bundestag beschlossenen und am 18.12.2020 vom Bundesrat gebilligten Covid-19-Insolvenzfolgen- Abmilderungsgesetz wird im Rahmen der Gewerberaummiete gesetzlich vermutet, dass erhebliche Beschränkungen eines Betriebs infolge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB darstellen. Eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB liegt immer dann vor, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, erheblich geändert haben und die Parteien den Vertrag in der Form nicht geschlossen hätten, wenn sie diese (nun eingetretene Änderung) vorausgesehen hätten. Das beschlossene Gesetz soll die Verhandlungsgrundlage für Mieter und Pächter im Hinblick auf die Anpassung der Mietzinshöhe bei Gewerberaum gegenüber den Eigentümern deutlich verbessern.

Aktuelle Urteile und Wirksamkeit der Regelungen in der Praxis

In der Realität ist die Wirkung dieser Änderung aber begrenzt. Die Voraussetzungen des § 313 BGB sind grundsätzlich geblieben, sodass weiterhin eine Gesamtabwägung der Interessen dahingehend vorzunehmen ist, ob ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Diese Abwägung obliegt weiterhin den Gerichten, wobei diese bisher bei der Anpassung vertraglich vereinbarter Entgelte aufgrund einer Veränderung der Geschäftsgrundlage unterschiedlich urteilten (ablehnend: OLG Karlsruhe, Urteil v. 24.2.2021, 7 U 109/20; LG Heidelberg, Urteil v. 30.7.2020, 5 O 66/20; LG Zweibrücken, Urteil v. 11.9.2020, HK O 17/20; stattgebend: OLG Dresden, Urteil v. 24.2.2021, 5 U 1782/20; LG München, Urteil v. 5.10.2020, 34 O 6013/20). Dementsprechend bleibt für die Zukunft abzuwarten, ob und wann sich der Bundesgerichtshof noch zu dieser Frage positionieren muss.

Update 13. Januar 2021: Der Bundesgerichtshof hat sein erstes Urteil zur Anpassung der Geschäftsraummiete im Lockdown gefällt.

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